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談物業管理的標準化和專業化

發布時間:2018-12-08 14:19:00 點擊量:512
從目前整體的發展狀況來看,被稱為“朝陽行業”的物業管理行業被公眾認為是門檻低、風險小的微利行業。那么,利潤微薄就迫使企業要去尋求生存與發展的道路,即不斷擴張,以規模求利潤。應該說將企業做大做強,是所有企業的共同追求;讓有實力的品牌企業占領更大的市場份額,使更多的業主享受到優質服務,對行業的優勝劣汰是一件好事。但是一些企業在管理規模擴張的時候存在一定的盲目性,往往是做大了但并沒有做強。因此,企業在擴張中,應注意以下幾方面問題。

                                                                      推行標準化管理 
                                                                管理規模實現有序擴張 
        首先,具備訓練有素的專業人才是實現有序擴張的前提條件。物業服務企業具有勞動密集型的特點,意味著一個項目需要眾多的員工協力開展工作。保證員工能夠保持企業既定的管理水平,應該是企業追求擴張前的必修功課。物業管理工作是一項系統地、復雜的工作,要想實現有序擴張就要在人才培訓上下大功夫;從實際情況出發,采取多種形式對員工進行培訓教育;有計劃地從專業院校招收物業管理及經營方面的專業人才,逐步改變企業管理人才的年齡和知識結構,向知識化、專業化、年輕化方向邁進;建立公司人才儲備庫,把有培養和發展前途的員工列入后備隊伍中,并有目的的下放到基層,“苦其心志,勞其筋骨”,從而,形成企業自己的人才庫,一旦接管新的物業項目,即可組建強有力的管理班子進入。


       其次,標準化管理是實現有序擴張的根本保證。大陸的物業服務企業在行業摸索了十多年,對各崗的工作流程、標準應該有一套范本,應以這種范本來消除員工流動性大而帶來的管理服務標準下降的弊端。雖然現在不少物業服務企業在積極推行ISO9002質量管理體系和一些其他的標準性文件,但這些新的質量管理體系、標準、流程往往是束之高閣,流于形式,較少用于實踐,更缺乏在實踐中的持續改進。在這種情況下,項目不斷增加,新員工大量涌入,但管理服務的水平,卻由于對新員工培訓的不及時、不到位而有所下降。這樣一來,管理規模雖然不斷擴大,但企業的口碑和品牌卻不能得到相應的提升。由此可見,推行標準化管理是實現有序擴張的根本保證。


        第三,找準擴張項目是實現有序擴張的關鍵。在選擇擴張項目時,提前要做詳細周密的考察分析,可選擇那些項目基礎較好,業主的消費意識較高、區域經濟相對發達的項目來做。只要企業具備實力并精心運作項目,就能得到較好的社會效益和經濟效益。在項目拓展的過程中,企業應該緊緊把握自己的品牌模式,將目光鎖定能夠發揮自己實力且有助于提升品牌模式的項目。如此有選擇地外接項目,為樹立企業形象、鞏固企業品牌奠定了堅實的基礎。因此,拓展項目的關鍵是企業要根據自身狀況,在拓展方向上認真規劃,做出適合企業發展的正確選擇。


                                                               切實向專業化管理過渡 
        現階段專業化管理存在一定差異。通常所說的物業管理的“專業化”,其實只是物業服務企業內部的具體專業分工與協作,而真正意義上的專業化管理是指物業管理行業內,包括與相關行業間的專業化分工與協作,也就是將管理內容細化后發包給清潔、秩序維護、設備維修等專業化公司,然后由物業服務公司對專業公司的工作進行監督驗收,從而達到對物業進行管理的目的。


      但就目前物業管理的狀況來看,由于近年來勞動力成本的不斷增長,物業管理剛性成本持續上揚,企業各項支出捉襟見肘,很多物業服務企業為了生存與可持續發展已逐步走向項目分包的專業化道路,但其專業化程度還比較低,僅僅處于初級階段。物業服務企業能夠實行外包的項目,主要是保潔等簡單的勞務型項目,專業化服務市場還不完善,大致是一些管理或技術含量很低的勞動密集型項目。這與實行物業管理專業化是為了充分利用社會分工,讓專業的人做專業的事,從而達到提高管理效率和專業服務水平這一目的的物業服務專業化理念是相悖的。


       專業化管理是美國物業管理最顯著的特點。物業服務公司將自己的服務“社會化”,一般只負責整個住宅小區的整體管理,具體業務則聘請專業的服務公司承擔。物業服務公司接盤后將管理內容細化后再分包給清潔、設備維修等專業單位。在具體管理方面,美國物業通常采用封閉式管理,管理者對樓宇內治安、防火、清潔衛生、水電供應等全面負責。樓宇內還有24小時的晝夜巡崗,保證樓宇大廈的絕對安全。在為業主的服務方面,物業服務公司做的也比較周到,管理人員充分考慮業主衣食住行等方面的需求,如提供車輛保管、綠化養護、洗衣熨衣、看護兒童、護理病人、代訂代送報刊、通報天氣預報和股市行情等服務,盡可能地滿足業主現實和潛在的服務需求,讓每個業主感到舒適方便。


                                                          建立經營型物業管理模式 
        經營型物業管理模式是物業管理與物業經營的結合,是物業管理基本的運行、維護、服務提升到對物業資產營銷和管理全過程的服務模式。物業服務企業不僅要做好物業管理工作,而且為業主、客戶策劃并實施物業經營方案,實現物業資產的經營效益;同時將服務由物業管理委托期,延伸到物業資產整個壽命期,為業主、客戶提供更全面、更徹底的服務。這種模式適合于寫字樓、零售商業物業、酒店式公寓以及其他可出租物業的管理中。經營型物業管理運作的主要內容包括物業管理、租賃代理、物業估價、交易咨詢和項目策劃等。


       據了解,美國的物業服務企業,大多數都為客戶提供租賃、估價、交易、咨詢、維護等服務。美國注冊物業經理的職責也首先要求保障管轄物業的租售,在此基礎上做好物業維護工作,良好的維護又反向推動物業的租售。在他們看來,優秀的物業管理不僅為業主、租戶提供良好的工作、生活環境,而更重要的是經營型物業管理使物業資產的經濟效益得到充分的發揮。經營型物業管理模式不僅可以更好地滿足市場需求和客戶需要,更好的體現經營、管理的一條龍服務,減少客戶投入的精力和資源,更主要的是還擴大了物業服務企業的盈利空間。物業服務企業面臨的重要挑戰之一就是專業化管理與物業管理費不足之間的矛盾,租賃代理、交易咨詢、估價等業務的傭金比例明顯高于物業管理傭金比例,使物業服務企業綜合實力和生存能力得到提高。


      同時,在實施經營型物業管理模式的實踐中,一要注重培養物業經營的人才隊伍。隨著我國經濟的發展和改革開放的進一步深化,在完善市場管理以及與國際接軌過程中,物業經營、物業管理市場規模不斷擴大,這就需要大量的租賃、法律、估價、測量、咨詢、維護等專業人才。物業經營具有知識型、信息化、市場化的特點。沒有豐富的經驗和高素質的經營人才,經營型物業管理模式就無從談起。二要注重向專業公司學習。目前,我們在物業經營專業上與境外先進的企業還存在較大的差距,因此應該與一些優秀的物業服務企業在業務上保持合作,建立穩定的業務關系。在汲取他人的經營管理經驗的同時,也培養了自己的專業人員和實力。三要根據不同的物業項目,處理好經營和管理的關系,使經營和管理相輔相成,相得益彰。要嚴格區分物業管理收支與經營收支,保持各類業務的相對獨立和規范性。要特別注意的是,物業服務企業要具備與物業經營相關的專業資質,做到合法經營。


       從管理物業到經營物業是物業市場的發展趨勢,隨著天津濱海新區的開發開放,天津在國際上的知名度不斷提高,建設速度也越來越快,來津進行商貿、經濟洽談、旅游的人越來越多。天津有不少的商務中心區,并且陸續還有在建項目,這些商務中心區擁有大量商務辦公、酒店公寓、會展、文化娛樂等設備設施。面對這樣一個發展形勢,天津的物業服務企業必須先要做強然后做大,真正做到專業化管理,逐步建立起經營型管理模式,促進天津的物業管理水平能夠盡快與先進國家、先進地區接軌,切實提升企業自身的管理水平
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